Eksmisja najemców - kogo nie można usunąć z wynajmowanego mieszkania?
Inwestycja w mieszkanie na wynajem może okazać się bardzo zyskowna lub stać się źródłem poważnych problemów. Kluczowe znaczenie ma to, z kim podpiszemy umowę najmu. Jeśli lokatorzy przestaną płacić czynsz i odmówią opuszczenia lokalu, właściciel może starać się o ich eksmisję. Jest to jednak skomplikowany i długotrwały proces, podczas którego problematyczni najemcy mogą przysporzyć znacznych strat finansowych.
Kiedy można rozwiązać umowę najmu i jak przebiega eksmisja?
Zgodnie z polskim prawem, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu tylko w określonych sytuacjach, po uprzednim pisemnym upomnieniu lokatora. Do podstaw wypowiedzenia należą m.in:
- Zaległości w opłatach za co najmniej 3 pełne okresy
- Niewłaściwe użytkowanie lokalu
- Podnajmowanie bez zgody właściciela
- Niszczenie wyposażenia
- Uciążliwe zakłócanie porządku
Eksmisję można przeprowadzić dopiero po bezskutecznych upomnieniach i uzyskaniu prawomocnego wyroku sądowego. Komornik może wtedy podjąć próbę usunięcia lokatora, ale nigdy "na bruk" - musi zostać zapewniony lokal socjalny, co może znacznie przedłużyć cały proces.
Grupy chronione przed eksmisją
Istnieją grupy najemców, których usunięcie z lokalu jest szczególnie utrudnione. Należą do nich:
- Osoby niepełnoletnie
- Kobiety w ciąży
- Niepełnosprawni
- Emeryci i renciści o niskich dochodach
- Ciężko chorzy
- Bezrobotni
Te osoby mogą pozostać w mieszkaniu do czasu przyznania im przez gminę innego lokalu. Nawet w przypadku niepłacenia czynszu, właściciel nie ma podstaw prawnych do ich eksmisji.
Najem okazjonalny jako zabezpieczenie dla właściciela
Umowa najmu okazjonalnego zawiera zobowiązanie najemcy do opuszczenia lokalu na żądanie właściciela oraz wskazanie adresu, pod który się przeniesie. Ułatwia to proces eksmisji, gdyż komornik nie musi czekać na przydzielenie lokalu zastępczego.
Jednak nawet ta forma umowy nie daje pełnej gwarancji. Jeśli wskazany adres okaże się nieaktualny, procedura może się znacznie wydłużyć.
Pamiętajmy, że bezprawne usuwanie lokatora z mieszkania jest karalne. Właściciel nie może też utrudniać życia najemcy poprzez odcinanie mediów czy wymianę zamków.
